住まいゴト｜Design-TAK 定期通信 WEB版｜Vol.1
Life Lately｜最近の出来事
改めまして、始めまして！ Design-TAKの中田です。
これまで、リアル（面談）で接客対応させていただいたお客さま、ご成約後からお引渡しのお客さま、お引渡し後のOBのお施主様にＤＭ（ダイレクトメール）でお送りしておりました定期通信の「住まいゴト」。
2026年２月号（Vol.108）を最終号として終了しておりましたが、今月より、WEB版として再開いたします！
私の日々の日常や仕事、住宅業界に居るからこそ入ってくる「裏情報」や「有益な情報」、ご計画中・建築中のお宅の状況や、おまけで私の趣味についてなど、これまで通り月に１回更新していきます！
2026年5月号では、大きな発表をさせていただく予定ですので、是非ご覧ください。
The Housing Buzz｜住宅業界のニュース・話題
住宅ローン減税（住宅ローン控除）が2026年（令和8年）から改正
令和8年1月23日に、令和8年度銭性改正大綱が閣議決定しました。今回の決定で、2030年（令和12年）末入居者までの5年分の決定で、「当面は継続」ということでホッと胸をなでおろしている方も多いのでは？と思います。
リフォームについては大幅に内容が拡充されましたが、新築の方については概ね去年までと同条件です。
しかしながら、何点か気を付けるポイントがありますので、ご案内します。
2026年以降の住宅ローン控除の主なポイント
- 期間延長｜2026年1月1日～2030年12月31日の入居者が対象
- 控除率｜0.7%（年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税・住民税から控除）
- 控除年｜13年間
- 住宅の省エネ性能要件の強化
・ 2026年以降、省エネ基準を満たさない「一般住宅（断熱等性能等級４未満もしくは一次エネルギー消費等等級４未満）」は原則控除対象外（新築）
・ 2028年以降は、省エネ基準適合住宅も原則対象外となり、最低でもZEH水準省エネ住宅（断熱等級５以上かつ一次エネルギー消費等等級６以上）
※ 2030年以降、住宅性能表示制度の見直しが行われる予定です（国土交通省） - 子育て・若者夫婦世帯の優遇｜19歳未満の子どもがいる世帯、または夫婦いずれかが40歳未満の世帯は、借入限度額が上乗せされる
- 災害レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域など）に建てる新築住宅は適用対象外となる
- 延床面積要件が緩和｜最低延床面積40㎡
- 新築の借入限度額（2026-2030年入居の場合）
・ 認定長期優良・低炭素住宅｜4,500万円（子育て・若者世帯は5,000万円）
・ ZEH水準省エネ住宅｜3,500万円（子育て・若者世帯は4,500万円）
・ 省エネ基準手希望住宅｜2,000万円（子育て・若者世帯は3,000万円｜2027年末入居まで）
注意点は、❶ 災害レッドゾーンが適用対象外となったことと、❷ ZEH水準未満の建物が2028年から対象外となることですが、❷ について2026年3月現在においては、余程省エネ性能に疎い住宅会社でない限りはクリアできる低い基準ですので殆どの方は気にしなくて良い項目だとは思います。
全体的に、住宅の省エネ化の促進しつつ、災害リスクの高い地域（災害レッドゾーン）での新築を抑制したいという国の意向が透けて見えますので、今後はこの流れに沿った家づくりを行うことをお勧めします。
住宅業界の「裏情報」｜普通は教えてくれない、住宅業界のフシギ
Thema｜実は少ない「最初から設計担当（≒建築士）がつく住宅会社」
注文住宅を検討する再、多くの方が「まずは住宅会社に相談してみよう」と展示場や相談会に足を運びます。
そのとき、多くの人がこう思っていらっしゃると思います。
「最初から設計担当の方が家のことを考えてくれる」
しかし、住宅業界では最初の相談から設計担当がつく会社はそれほど多くありません。
多くの住宅会社の一般的な流れ
- 営業担当がヒアリング
- 営業担当が簡単な間取りを作成
- 資金計画
- 契約
- 契約後に設計担当と打合せ｜内容を確認
つまり、設計担当が付くのは契約後、というケースが多いです。こうなると、設計担当は「間取りプランを考える」のではなく「出来上がった間取りを法律に照らし合わせて建築できる状態に調整する」役割となることが多く、最後まで「営業担当が考えた間取り」がベースとなります。
僕は、営業担当が間取りを考えることについては否定しません。きちんと建築について学び、設計担当と同様かそれ以上の知識に加えてセンスやアイデアを持った営業担当も一定数居るからです。注意したいのは、「建築知識も全くない、資格も知識もセンスも経験も何もない営業担当が間取りを書く」ケースも多々あること。
営業担当が間取りを考える会社であれば、その営業担当に
- 大学で建築を専攻していたか？
- 建築士の免許は持っているか？
- これまで担当した（間取り・プラン）を考えた実例を見せてもらえるか？（代表的な実例を５つくらい見せてもらう）
この３つくらいは確認するようにしましょう。
大学の専攻と建築士の免許は絶対条件ではありませんが、建築知識の基礎をしっかりと学んだか？最低限図面を読み書きできるか？家が本当に好きなのか？それとも家を売ることが好きなのか？という最低限ちゃんとした間取りを考えることができる営業担当か？を確認することはできます。
どちらに該当していなくても、これまでに間取り・プランを考えた実例を５つくらい写真付きで見せてもらい、問題ないようであれば大丈夫です。
大学で建築を専攻しておらず、建築士の免許もなく、「実例をそもそも写真に残していない」担当者であれば…ほぼ確実に家を売ることが好きな営業担当であるか、経験不足の担当者なので、避けた方が無難です。
なぜ設計担当が最初から出てこないのか？
理由あいたってシンプル。
最初の相談から全てのお客さまに設計担当が対応すると、会社としては非常に大きなコストがかかるからです。
住宅業界は、契約前の相談だけで終わるケースも少なくありません。
そのため多くの会社では、「契約前は営業担当が対応し、契約後に設計担当が担当する」という体制になっています。
最初から設計担当が入るメリット
一方で、最初から設計担当が打合せに参加する家づくりには大きなメリットがあります。
❶ 本当にその土地に合った提案ができる
日当たり、隣家の窓、視線、風の通り道など、敷地の条件を踏まえた設計が初期段階から可能になります
❷ 暮らし方から間取りを考えられる
営業主導のプランは「部屋数・部屋の広さ」から考えることが多いですが、設計担当は「暮らし方」から空間を組み立てることが得意です
❸ 後から大きくプランが変わりにくい
契約後に大きく設計が変わると、予算や工期にも影響が出ます。最初から設計担当が入ることで、計画の精度が高くなります
最近のトレンド「設計営業」
最近は、営業担当と設計担当を兼務する「設計営業」という職種がトレンドです。会社にとっては「営業担当と設計担当を別々に雇用する必要が無いため、人件費を抑えることができる・若しくは優秀な人材を確保することができる」というメリットがあり、お客さまにとっても「最初から設計担当と話をすることができる」「間取りの話やお金の相談を幅広くシームレスに担当に相談することができる」とい良いところ取りのシステムです。
ここでの注意点は、「なんちゃって設計営業」もかなりな割合で存在する点。ここでも、キチンと「設計担当」としての資質が備わっているか？の確認が大事になります。
まとめ｜大事なのは「誰が最初から家づくりにかかわるのか」
家づくりで大事なのは、「誰が最初から家づくりにかかわるのか？」です。「家の間取りの良し悪し＝営業担当×設計担当」。営業担当と設計担当が分業している会社であれば最初から設計担当が付いてくれるのか？を確認し、付いてくれないのであれば営業担当が設計担当と同等以上の能力を有しているか？を確認する。設計担当と営業担当者を兼務している場合は、その担当者の建築知識・能力はどうか？を早い段階で確認することをお勧めします。
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