こんにちは！ T.Nakataです！
住宅を建築するためには土地が必要です。 現在所有されている土地に住宅を建築する場合は、「土地代」が不要なので、土地から購入される方よりも安価に住宅を建築できますが、それでも意外に色々と費用がかかるものです。
また、土地から購入される方も、安価に土地を購入できたとしても、思わぬ費用が必要となって憤慨する、ということも珍しくありません。 では、どういった土地が予想外にお金がかかるのか？一覧にしてみます。
（例：一見優秀に見える上の写真の土地ですが ① アスファルト斫り費用 ② 給排水引込工事代 ③ ブロック解体工事 ④ 土の搬出費用 が掛かります）
予想外にお金がかかる土地に関わる費用
給排水引込工事費用・引き直し費用
主に、それまで住宅用の敷地として利用したことが無い土地、古い家が建っていた土地などで必要となります。前面道路から土地の中に給排水管を引き込む工事費用です。新居でどれだけ水道を利用するか？にもよりますが、一般的な２階建ての建物で20㎜口径の水道管が必要になりますが、古い家の場合少し細い13㎜しか土地に入っていない場合も多々あるので、その場合は給水管を引き直す費用が必要となります。 稀にですが、前面道路にも給水管が入っていない場合があります。その場合は、給水管が入っているところまで道路を掘削して引き込む必要が出てくるので、多大な費用が必要になるケースがあります。
浄化槽設置費用
前面道路に下水管が入っていない…公共下水が整備されていない地域（住宅が少ないエリアに多いです）では、浄化槽を宅内に設置する必要が出ます。ただし、補助金が支給されるケースも多いので、役所・役場で確認してみても良いでしょう。
地盤補強費用
畑として工作していた土地や、私の地元の広島の街中のように川に挟まれた地域のように地盤が軟弱なエリアでは、地盤調査の結果によっては地盤を補強する費用が必要となります。
農地転用費用
田・畑だった土地を住宅用地として使用する場合、農地転用の許可が必要となります。「市街化区域」においては単純な手続きで行えますが、問題は「市街化調整区域」。場合によっては建築自体不可能であったり、時間がかかったりするので、専門の家屋調査士の先生に相談・依頼されることをおススメします。
相続費用
親族所有の土地でよくあるのが、亡くなった方の名義になったままの土地に建築しようとする場合。相続登記を行い、名義の変更を行う必要があります。
分筆費用・地積更生費用
広大な土地での住宅建築で住宅ローンを使用する場合気をつけないといけないのは、「土地の全体を銀行の担保に入れていいか？」です。ローンが払えなくなった場合、土地全体を競売されてしまいます。「万が一のことが起こった時、少しでも土地を残るようにしときたい」と言う場合は、土地を分割（分筆）すると良いでしょう（が、その登記費用がかかります）。
また、昔ながらの土地の場合、登記されている面積（公に登録されている面積）と、実際の土地の面積（実測面積）が大きく違うケースも珍しくありません。 住宅ローンを使用する場合、目安として、その差が５％以上ある場合は、実測面積に合わせて登記面積を修正する必要があります（これを地積更生と言います）。
小運搬費用・ガードマン費用
前面道路が狭い場合、大きなトラックやクレーンが利用できないため、運搬が大変になります。小分けにして運搬する必要が出てくるため…場合によっては人力で運ぶ必要が出てくるため、通常よりも費用がかかってしまうケースがあります。また、道路を通行止めにする必要が出ればガードマン費用や道路の使用許可を取得する費用などが必要になります。
駐車場費用
土地が狭い場合、工事関係者が駐車するための駐車場を借りる費用がかかります。何台・何カ月借りるか？は現場監督の裁量によります。
造成費用
これが項目として一番額が大きくなりがちな費用です。もともと田畑として使用していた土地の場合は土の入れ替えが必要になります。隣地や道路との高低差がある場合は、土盛りをしたり、ブロックや擁壁をつく必要が出てきます。もともと駐車場が少ない土地、掘り込み車庫がある土地の駐車スペースを整備し直す場合は敷地の擁壁を壊したり土を取り除く必要があります。
これまで見た中では、約800万円くらいの土地に600万円くらい造成費用がかかってしまった…というような笑えない事例もあるので、造成が必要な場合は、事前に調査を行うことをおススメします。
準防火地域・防火地域
街中の良い場所にある土地の場合、準防火地域か防火地域に指定されていることが多いです。準防火地域の場合は、窓サッシを「防火窓」としたり、建物を準防火仕様とする必要があり、建物の坪単価で言うと約５万円くらい上がってしまいます（殆どが窓の差額…）。昔は１万円／坪アップくらいで大丈夫でしたが、窓関係で色々あって高くなりました…。更に、防火地域の場合は100㎡以上の建物もしくは３階建て以上の建物を建築しようとすると防火仕様とする必要が出てくるため、木造で坪単価で15万～20万円近くアップしますし、建築会社によっては建築を嫌がる場合もあるので注意が必要です。
まとめ
パッと思いつく項目を列挙しましたが、まだまだ色々と土地に思わぬお金がかかってしまうケースがあります。所有されている土地に建築する場合は、ある意味「仕方ない」と向き合っていけると思いますが、土地の購入から家づくりを行う方は、自身だけの判断で土地を購入されるのではなく、私たち「家づくりのプロ」に土地についての評価の相談を早い段階でされることをおススメします。
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