注文住宅の価格の決まり方|「300万円値引き有」のHMより「定価」のHMの方が安い?

注文住宅の価格は千差万別

注文住宅は建築会社によって住宅の価格が大きく異なります。もちろん、使っている材料が違っていたり、サービス(人件費)に対する考え方が各社違うので、価格が大きく違っても不思議ではありません。

ブランドのバックをイメージして頂けたら分かりやすいと思いますが、ブランドバックからブランドのロゴを外したものに同じ価格を払いますか? 払いませんよね。 住宅でも、ある程度同じことが言えます。

最近の大手ハウスメーカーの坪単価の傾向としては80万円以上に対し、ローコストメーカーは60万円以下…1.25倍も違います。

 

住宅の価格の内訳

住宅会社によって、住宅の価格が大きく異なりますが、価格の内訳はとてもシンプルです。

住宅価格 = 建物原価 + 粗利益

これだけです。

各社、それらしく定価を設けたり、その定価からの値引きを入れたりと、「少しでも割安感が出るように」お見積りや資金計画を工夫しますが、結局は、

見積もりを作成する = 建物原価を計算すること

です。 それに、各社「最低利益率(額)」を足した価格が「請負最低価格」です。

因みに、その利益率ですが、一般的には以下の通りです。

☞ 大手ハウスメーカー | 約35~45%
☞ 優良工務店 | 約25~30%
☞ ローコストメーカー | 約15%~25%

利益率が低い会社(安い会社?)程、優良な会社というわけでは無いので注意が必要です。

中には、15~20%程度の利益率の工務店や住宅会社もありますが、このような会社は一般的には経営が上手くいっていないことが多いです。

 

利益率45%??

ここ最近の大手ハウスメーカーの坪単価で例えば坪80万円とします。30坪として…2,400万円とします(これでは建築できないような気もしますが、とりあえず)。 利益率が高いハウスメーカーの場合45%として…

住宅価格=2,400万円 |  住宅原価=1,320万円 / 粗利益=1,080万円

となります。

1,080万円…儲け過ぎじゃない??? と思われる方もいらっしゃると思いますが、これが純利益になるわけではありません。

この粗利益から、以下のものが支出されます。

〇 工場設備・工場人件費・機械機器の減価償却費・工場光熱費・研究開発費 ← 大手ハウスメーカーならではの費用
〇 宣伝広告費 ← CMが高額・チラシや新聞広告が中くらい・ネット広告やSNS広告は割合低価格
〇 モデルハウス運営費 ← 土地の賃料が月100万円以上/カ所・モデルハウス建設費が5,000万円~数億円
〇 スタッフの給料
〇 会社運営費用

スタッフの数が多い会社、自社開発品が多い会社、宣伝(特にCM)をたくさんしている会社、モデルハウスを複数持っている会社程、支出が多いためしっかりと粗利益を上げる必要があります。

一般的には、

地域の工務店の目安の利益率は25%から30%程度

が妥当と言われています。

 

大量生産・大量発注の会社は【標準仕様】だと割安【オプション】が割高

当然ですが、大量生産・大量発注の会社…大手ハウスメーカーやローコストメーカー、材料まで支給するフランチャイズ加盟店などは、標準仕様だと割安です。 逆に、オプションが割高になる傾向があり(そもそも対応不可も多いですが…)、標準工事外はミスも多発する傾向に。

逆に、中小工務店は、標準仕様をあまり持たず、一般的な造りの家は先出の会社よりも割高になる傾向がありますが、オプションは安く、こだわればこだわる程価格差が縮まり…あるポイントをさかいに逆転することも。

 

見積もり(資金計画)の見た目に騙されないように

上記のように、「定価」見積もりは「原価」に「一定の利益率」を足して作成していますので、「どの大項目にどの小項目を入れるか?」「それぞれの項目にどのくらいの定数を掛けるか?(利益率とするか)」でいくらでもいじることができる曖昧なものです。

「〇〇万円値引きしてもらったからお得に違いない!」「月末契約なら安くなるらしい!」「値引きがないのはおかしい!」と価格に一喜一憂するのではなく、担当者との信頼関係を築いて「正直価格」の見積もりを出してもらう事に専念することがおススメです。

 

まとめ|相見積もりは必要?

信頼関係を築くことができた担当が居るなら、相見積もりは必要ありません。相見積もりすることで、「本来ここにはこれを採用した方が良いと思うけど…高いからやめておこう」というように、本来の提案力を発揮できなくなってしまうケースが多いからです。

信頼できる担当に、自身の満足度MAXになる建物の原価に「適正利益」を載せた金額の見積もりを出してもらうようにお願いしてみては如何でしょうか?

 

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    Takashi Nakata

    Takashi Nakata

    住宅の基本設計と営業をする人|失敗しない家づくりのコツを発信|たまに写真や日常について|職歴:地場HM(大手HM・設計事務所勤務経験有)|実績:建築150棟・内基本設計100棟|1棟1棟丁寧に家づくりをさせて頂いております|間取り相談や家づくり・住まいについてのご相談は気兼ねなくご連絡下さい。

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