こんにちは！ T.Nakataです！
何度も取り上げさせて頂いております、「間取り」を考える「手順」。それだけ僕の中でとっても大事にさせて頂いているプロセス＝手順。最近、若手社員の間取り添削や、SNSやサイトでの間取りについての投稿やお客さまへの間取りのご提案の際や家づくりについてのお話の中で改めてヒシヒシと感じた間取りづくりの手順の大切さ。
もっと言えば、実際に間取りを書き始める前…段取りでどんな間取りになるか？が８割が決まってしまうので、どのように間取りを考えるべきか？ 深掘りしようと思います。
この記事は以下のような方におススメです
- 家づくりの計画を始めたばかりの方
- 気になる土地があるけれど、どんな家が建てることができるのかイメージできない方
- 間取り迷子になっている方
では始めます！
増え続ける間取り迷子の方
最近の実務の中でホントに感じるのがコレ。「間取り迷子の方の増加」です。手軽に情報を手に入れることができる現代のアルアルではありますが、SNSやブログをしっかり見て研究されている方程この傾向が強いです。
沢山の情報に触れることはとても良いことです。ただ、その情報に振り回されるのではなく、その情報を「上手く利用する」ことで家づくりが成功する確率がグッと上がります。
詳しくは、上の記事をご覧頂けたらと思いますが、ポイントとしては「良い悪い」という尺度と「合う合わない」という尺度をバランス良く持って判断することが大事です。
間取りを考える前に必要な情報
土地に関わる法律を確認する
建蔽率・容積率
主だって住宅など建物の建築を促進している地域（市街化区域）では、13種類の用途に応じてエリア分けした用途地域が定められています。この用途地域によって、敷地面積に対して建物を建てることができる面積（建築面接）の割合を示す建蔽（ぺい）率と、敷地面積に対して、どれくらいの延床面積の建物を建てることができるかを示す容積率が定められています。
一般的な50～60％くらいの建蔽率の土地であれば、40坪くらいあれば3LDK～４LDK＋駐車場２台分の建物を建築することができますが、建蔽率が40％と指定されていれば、4LDKの建物は厳しいかもしれません。
容積率は前面道路の幅員の影響も受けるので、道路幅も現地で調べておく必要があります。
斜線制限（道路・隣地・北側）
こちらも、用途地域によって制限の種類・程度が変わってきます。特に第一種低層住居専用地域のように「低層」と名前がついている用途地域の土地では、敷地に対して北側の敷地に対しての配慮や、道路側に対しての配慮が必要だったりと思ったような建物が建築できない可能性が高いので注意が必要です。
高さ制限
地区計画などで建物の高さ自体を規制されている敷地もあります。そういったエリアでは、３階建ての建築ができなかったりと思った高さの建物を建築できない場合があるので注意です。
防火地域・準防火地域
防火地域・準防火地域に指定されているか？も大事なポイント。イメージとしては「利便性の高いエリア（商業施設や幹線道路が近くにある地域）は要注意」です。近隣商業地域・商業地域のように建蔽率の制限が緩い地域＝隣家が接近する可能性が高い場所＝火事が燃え広がる可能性が高いから燃えにくい建物にしましょう、と考えると納得頂けると思います。
このエリアで住宅を建築しようとすると、準防火地域で建物の坪単価が５万円、防火地域（延床面積100㎡超・もしくは３階建て以上の建物の建築の場合）で１５万円くらいアップする傾向にあります。
道路の権利・幅員
そもそも住宅は建築基準法上の道路に幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接道していないと建築することができません。現況４ｍない場合でも、大半はセットバック（将来的に４ｍ道路になるように道路からバックして建物を建築して下さいという意味）をすると住宅を建築できますが、前面道路が建築基準法上の道路でなく住宅建築ができない場合もありますので、役所などでの事前調査が必要です。
また、前面道路が私道で、かつ全面道路の権利を全く持っていない場合、住宅ローンに制限が出たり近隣トラブルになる可能性があるので注意が必要なので、あわせて権利関係も調べるようにしましょう。
防災（土砂災害特別警戒区域）
土砂災害特別警戒区域…いわゆるレッドゾーンに指定されている場合、住宅の建築ができなかったり国の補助金を受けることができなかったりします（防災面ではレッドゾーンでの建築は控えた方が良いと思いますが…）。建築できたとしても、建築コストがグッと上がりますので、レッドゾーンに指定されているかどうか？の確認は必須条件です。
隣地・隣家との関係を調べる・観察する
間取りづくりにおいては、お施主さまにジャストフィットした建物であるか？と同じくらい「土地のキャラクターを活かす」ことが大事です。このために、色々な情報を敷地に立って収集する必要があります。
日当たり
言わずもがな、土地選びで一番大事と言っても良い日当たり。皆さん承知されていると思いますので、詳しくご説明する必要はないと思いますが、注意点が１つ２つ。
- 日当たりは地面に直射が当たっているか？で判断しないこと
- 季節によって日当たりは変化するものと考える
特に１つ目の「地面への直射で日当たりを判断しない事」が大事です。
どういう事かと言うと、例えば１階にある高さ２ｍの掃出し窓であれば、地面から下端で60㎝、上端で2.0mくらいに日が当たっていれば、直射を取り込むことができます。その土地に実際立ってみて、自身の身体に日の光が当たっていれば、直射が入ります。
抜け・景色
抜けや眺望がある敷地は１級品。他の優先順位を下げてでも（それが日当たりだとしても）、その抜けや眺望を取り込めるように全力投球すべきです。
視線
周囲からの視線をいかにカットするか？も居心地が良い家づくりへの大事なポイント。折角日当たりの良い方向に大きな窓を設けても、年中カーテンを閉めっぱなし…だと全く意味がないですよね？
周囲の視線を全く気にせず楽しむことができる空間がある家は、日常生活を豊かにしてくれます。
がけ条例・宅地造成工事規制法
２m以上の切土もしくは１ｍ以上の盛土を行う場合は、宅地造成工事の許可を受ける必要があります。また、２ｍを超えるがけの上に敷地がある場合、もしくは５ｍを超えるがけの下に敷地がある場合は、がけ条例の影響を受けます。建築コストがグッと上がるだけでなく、場合によっては住宅建築が難しい場合もあるので上記に該当する敷地の場合は注意が必要です。
家族の要望・行動を整理する
敷地についての基礎情報に加えて、ご家族の情報も整理しましょう。ご自身・ご家族にとってベストな間取りは何か？核となる部分をご家族全員・設計者が共有できるか？で間取りの可能性の幅がムチャクチャ変わります。
１日のタイムシートを作成する
朝起きて夜寝るまでの１日の行動を休日とお仕事の日の２つにわけて時系列に並べて書きましょう。これにより、動線計画が明確になり、どのスペースとどのスペースを近くに持ってきた方が良いか？離れていても問題ないか？判断を付けることができるようになります。
それぞれの要望を整理する
好みのインテリアや譲れないスペース、設備、アイテム（オープン階段など）など、お打合せが始まってからご夫婦の方向性（好み）が全然違うことに気が付いた…ということも良く起こります。
ですので、❶絶対に譲れない要望 ❷できれば叶えたい要望 ❸余裕があれば叶えたい要望 と言った感じで、優先順位を付けながら、ご家族それぞれのご要望を羅列して共有されておくことをおススメします。
メインコンセプトを定める
色々な事前情報を手に入れて、やっと…やっと！いざ！間取りを考え…てはいけません。
次に、建物のメインコンセプトを定めましょう。このメインコンセプトは、ご家族全員の価値観・現在の生活スタイル・新居へのイメージを共有して定めるのがベストです。
☞ 土地のキャラクターを活かす 50％
☞ メインコンセプトを実現する 50％
これくらいのイメージで間取り作成に取り掛かるのがベストです。間取りのメインコンセプトはご家族によって違いますので、間取りの正解は一人ひとり違います。Ａさんにとっては非常に使いにくそうに見える間取りでもＢさんにとってはベスト、という事も普通にあります。
なので、SNSで「この間取りどう思いますか？」と質問したり、「水まわりがコンパクトじゃないからダメ」とコメントしたりするのは殆ど意味がありません。お施主さまがどんな生活を送られていて、どんな価値観のもとどんな家づくりを望んでいるか？ 細やかなヒアリング内容と敷地の周辺環境を突き合わせてジックリと間取りを観察しないと間取りの評価はできません。そいった意味で、間取り迷子にならないために、メインコンセプトを定める必要がある、というわけです。
まとめ
家の間取りを考えるにあたって、段取りで８割が決まってきます。その上で、土地のキャラクターを活かすこととご家族のご要望をまとめて決めたメインコンセプトを実現するという２点に集中して間取り～プランニングを行っていくと、納得感のある家づくりを行うことができます。
家づくりのご相談
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