注文住宅に失敗しないための土地の探し方のポイント【3選】

家づくり知恵袋
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こんにちは! T.Nakata です!

注文住宅を建てるには、まずは土地が必要です。建築するための土地をすでに所有されている方は良いですが、7割の方は「土地探し」からスタートすることになります。

ただし、やみくもに土地探しをしても中々良い情報が入らないだけでなく、情報が見つかったとしても

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ホントにこの土地は良い土地なのかな?

と判断がつかないと思います。

それもそのはず、家づくりのための土地探しは初めての事である方が殆どで、何度も経験する事ではない事だからです。

そこで、日常の仕事の中で20年間「家づくりのための土地探し」をしてきた私が思う、土地探しの際に気を付けるべき【最優先ポイント】をご紹介します!

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この記事は以下のような方におススメです!

  • 注文住宅の土地探しで失敗したくない人
  • 注文住宅の土地探しの仕方が分からない方
  • 注文住宅の計画をスタートしたばかりの方

それでは、始めます!

相場を知る

広島市土地坪単価マップ

注文住宅の土地探しで失敗する方の特徴は、大きく5つです。

  • 目にした情報の数が圧倒的に少ない
  • 今現在販売されている土地情報しか見ていない
  • 自己判断で土地探しをしている
  • 自分だけで土地探しをしている
  • まず最初に不動産屋さんに行く

特に気を付けるべきは、今現在販売されている土地情報しか見ていない方。

2~3年分くらいの販売済含めた土地情報を集める

人気エリアの土地情報はホントに少なく、販売中の土地情報だけでは圧倒的に情報量が少なく、相場を知るというには不十分です。また、

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「販売中の土地情報=売れていない情報」なので、「妥当な金額」であるとは限りません。「取引が成立した土地情報=販売済の土地情報」の方が「相場観を養う段階」においては圧倒的に参考になりますし、事例も豊富です。

上の画像は、私が独自に「過去半年間で販売完了した取引事例の中で土地の条件をなるだけ揃えたもののみの平均値」をまとめた広島市内の土地単価マップです(最新版は企業秘密なので、2020年版を載せました)。こうやって図示すると一目瞭然ですが、中々難しいと思いますので、探しているエリアの土地の販売事例を2~3年分くらいを入手すると良いでしょう。

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販売済の土地情報なんてどうやって入手するの??

と思われるかもしれません。 一番簡単なのは「不動産屋さん・住宅会社の担当者に聞いてみる」ことです。不動産の流通情報を持っている会社は過去の販売事例の情報も持ってますので、

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販売済情報も含めて土地情報を下さい

とリクエストされると良いでしょう。

相場と大きく離れていなければOK!?

ここでもう1つポイントがあります。それは、

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相場と大きくかけ離れていなければ、とりあえずはOK !くらいの大きな気持ちで土地探しに挑みましょう。

最近の傾向としては、「優良な土地は(異常なスピードで)売れてしまうので、買いたい人よりも売りたい人が有利な売り手市場になっています。「少し割高だから…」と躊躇しているうちに売れてしまった、というケースも急増しています。「Time is Money」。土地探しに使う「時間」は皆さんにとってもタダではないですよね。また、(利便性の高いエリアの)土地と建物が値上がり傾向にある現在、相場感をしっかりと養って、相場に近い価格帯の土地が出てきたら素早く検討すると良いでしょう。

 

お金がかかる土地?

見た目とても割安に見えても、そういった土地に限って落とし穴があることが多いです。基本的には、「お買い得な土地はない」ものですが、土地にお金がかかるポイントをおさえることが重要です。

給排水の引込があるか?

  • ない場合は、どこから引き込まないといけないのか?(距離と価格は比例します)
  • 浄化槽の設置の必要がある?(初期コスト・メンテコスト・補助金)

境界がしっかりしているか?

  • ない場合は、確定測量が必要か?(売主がしてくれる?)登記(権利)関係は大丈夫?(地役権が付いていないか?など)

擁壁がある場合は、種類・状態・法的にどうなっている?

  • 開発許可や宅地造成許可を受けて工事された擁壁?(違う場合は、がけ条例にかかってしまう可能性が)
  • 直擁壁か、否か(有効面積|実際に使える面積がどれくらいあるか?直擁壁なら全部使え、それ以外なら減ってしまいます)

地盤の状態はどうか?

  • 地盤調査は基本的には事前に行うことはできませんが、周辺に新築の家があれば、その家が地盤補強をしたか?などで目安をつけることはできます。また、近年まで耕作されていた田畑ならほぼ確実に補強が必要であると予想できます。特に、田として工作されていた土地の場合、加えて土の入れ替えが必要になることもあります。

道路環境が悪い土地は割高!

  • 道路環境が悪い土地は「小運搬費用(大きな物を人力で運ぶ費用)」やガードマン費用、作業員の駐車場費用などが余分にかかってしまうことも。そもそもの話、ハウスメーカーによっては〇〇m以上の道路幅がない場合は施工不可、という場合もあるので注意が必要です。

防火系の土地かどうか?

  • 利便性が高い場所にある土地は魅力的ですが、そういう場所にある土地は得てして「防火地域・準防火地域」に指定されていることが多いです。このエリアでは、防火性能に優れる家にする必要があり、100万円単位で建物価格が高くなってしまうので注意が必要です。

 

▶  ひろしま地図ナビ (外部リンク)

昔は、各役所まで色々聞きに各自治体まで聞きに行っていましたが(役調)、最近は殆どこういった自治体のサイトである程度簡単に調べることができます。 防火系の地域か?道路は大丈夫か?くらいはご自身でも確認すると良いと思います。

 

※ 建築する際にコストがかかる土地だからこそ、土地価格が割安に設定されている土地は一定数あります。逆に、このようなクセのある土地をコストをあまり掛けずに住宅を建築できれば…お得に土地を取得できるかもしれません。

 

防災は大丈夫?

異常気象が度々観測される今の時代、ハザードマップの確認は必須事項です。

  1.  土砂災害警戒区域(イエローゾーン)か?特別警戒区域(レッドゾーン)か?
  2.  津波・洪水・高潮は大丈夫か?
  3. がけ条例が適応される土地か?

土砂災害特別警戒区域が少しでも敷地にかかる場合は、基本的には購入は見送るべきです(将来の資産価値・補助金などの関係)が、少なくとも家づくりのプロに詳細を確認されることをおススメします。

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この他にも、色々と土地探しで注意すべき点があります。コチラもあわせて読んでみてください ↓

失敗必至!?土地探しで失敗する鉄板パターン3選|家づくりの土地探し

煮ても焼いてもダメな土地|買って良いかは専門家に要相談してからの判断にしましょう

 

まとめ

土地探しのポイントは

  1.  情報をたくさん目にして相場を知る(販売済の土地情報も見ましょう)
  2.  お金がかかる土地か?の確認をする(地図ナビなども利用しましょう)
  3.  防災は大丈夫か?(ハザードマップを確認しましょう)

の3つ。しかし、どんなに相場を知って、防災面を調べたところで、予想外のお金がかかってしまうと本末転倒な結果になることも。そういった失敗は、住宅会社と一緒に土地探しをすることで殆ど防ぐことができますので、

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土地を探す前に、まずは住宅会社探しをされることをおススメします。

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    Takashi Nakata

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    住宅の基本設計と営業をする人|失敗しない家づくりのコツを発信|たまに写真や日常について|職歴:地場HM(大手HM・設計事務所勤務経験有)|実績:建築150棟・内基本設計100棟|1棟1棟丁寧に家づくりをさせて頂いております|間取り相談や家づくり・住まいについてのご相談は気兼ねなくご連絡下さい。

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